“No tengo prisa por vender”: el error que más dinero hace perder a un propietario
“Si no tengo prisa, aguanto alto y ya llegará mi comprador.”
Suena razonable. En la práctica, es una de las estrategias que más valor destruye. Aquí van los porqués, con datos.
1) La financiación pone un techo real (aunque tú no tengas prisa)
Los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre precio de compraventa y tasación. Si inflas el precio por encima de la tasación, expulsas a gran parte de la demanda financiada: la hipoteca no llega y el comprador debe aportar más ahorro (muchas operaciones caen por eso).
Además, el LTV medio del crédito hipotecario nuevo en España ronda el 67 % y solo un 12 % supera el 80 %. Traducido: la mayoría de compradores no puede cubrir “alegrías” de precio con hipoteca. Inflar el precio reduce tu mercado real desde el primer día.
2) El mercado te desnuda: sobreprecios del 10–25 % acaban corrigiéndose
En vivienda usada en España, el sobreprecio de salida frente al cierre final suele situarse entre el 10 % y el 25 %. La película es conocida: se publica alto, no hay tracción, se encadenan bajadas y el comprador percibe debilidad. Resultado habitual: vender más tarde y por menos que si hubieras salido correcto.
Resultado habitual: vender más tarde y por menos que si hubieras salido correcto
3) Mantenerlo “alto y sin prisa” dispara el tiempo en lista… y te penaliza en visibilidad
Los portales priorizan las novedades y la relevancia. Cuando una vivienda baja de precio, el anuncio vuelve a destacar durante un mes (marcado como “rebajado”). Es decir, el propio sistema premia el ajuste… pero tú ya habrás perdido el momento dorado del lanzamiento.
4) La demanda existe, pero compra lo que está bien posicionado
El precio medio de la vivienda sigue en máximos según Registradores y Tinsa, con subidas interanuales y presión en capitales. Hay compradores; lo que no compran es lo que no encaja en valor. Si tu inmueble no recibe solicitudes de visita suficientes en pocos días/semanas, el precio es el problema, no el mercado. (Idealista midió que los anuncios con ≥7 solicitudes de visita en 7 días se venden más rápido y al precio correcto).
5) El coste oculto del “no tengo prisa”
Tiempo: meses extra de comercialización (costes de oportunidad, comunidad, IBI prorrateado, mantenimiento).
Estigma: cuanto más tiempo en portales, más sospechas (“¿qué le pasa?”), más margen pide el comprador.
Precio final: las bajadas en cadena acaban señalizando urgencia. Se negocia a la baja con más dureza.
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6) Contexto financiero: hoy el comprador es sensible a precio
Aunque la actividad hipotecaria ha repuntado en 2025, la financiación mantiene criterios prudentes y tipos que exigen ajuste fino de precio para que la operación encaje. Eso refuerza que salir correcto es la mejor vía para atraer a la demanda solvente.
Conclusión clara
No es cuestión de prisa, es cuestión de estrategia.
Un precio de salida realista multiplica visitas cualificadas, evita que la operación se “queme” en portales y protege tu valor de cierre. El plan ganador es posicionar bien desde el día 1, no “aguantar alto” esperando a alguien que, con su banco, no llegará.
Cómo lo resolvemos en Propietats (método real y medible)
Estudio de valor de mercado (comparables + tasación orientativa + sensibilidad por tipología/zona).
Lanzamiento MAXIPRO: homestaging, foto/vídeo de impacto y campañas segmentadas desde el día 1 para provocar demanda real.
Indicadores de tracción en la primera semana (solicitudes de visita, guardados, CTR). Si no alcanzamos el umbral, ajustamos de inmediato para no perder el momentum.
Si quieres vender bien y a tiempo, empecemos por el precio correcto.
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